Los proyectos de bodegas en Bogotá y sus alrededores, pasa por un buen momento, un reciente informe de Cushman & Wakefield, revela que se encuentran en construcción 439.046 m², con un aumento de 56% respecto al mismo periodo del año anterior, donde prima la tendencia de construcciones hechas a la medida, y se muestra un crecimiento de proyectos sobre planos del 38%, llegando a 673.515 m².

Final de 2022, evidencia buenas perspectivas

El segmento inmobiliario logístico cierra el año con un indicador de vacancia de 2,2%, rompiendo el récord histórico en este mercado, con ocupaciones sostenidas a lo largo del año en todas las tipologías de bodegas, incluso, en corredores que en el pasado disponían de grandes áreas, con un perfil orientado a la transformación de materias primas.

Por otro lado, Cushman & Wakefield evidencia que el aumento en la demanda en los servicios logísticos, ha atraído el interés por operar bajo una logística verde o sostenible y un impulso a tecnologías de punta y automatización, bajo sistemas de gestión de transporte para optimización.

Según el estudio de Cushman & Wakefield, un 42% aumentó la variación del área licenciada aprobada de octubre del 2019, frente al mismo mes del 2022, evidenciando la intención de continuar desarrollando proyectos que estaban sobre planos, con una fuerte incidencia en desarrollos BTS o a la medida, con el objetivo de brindar una mayor seguridad a la inversión, dado los incrementos en los materiales importados de construcción. Sin embargo, debido a la baja oferta actual, algunos proyectos se están construyendo de forma especulativa en menor medida.

¿Dónde está la mayor oferta?

La oferta total disponible llegó a los 66.947 m², contrayéndose un 33% respecto al primer semestre del año, donde el submercado de Calle 80 representa el 54% del inventario actual (1.645.083 m2), con un comportamiento dinámico a lo largo del 2022, aportando el 61% de las absorciones positivas, seguido de Mosquera, que se posicionó con el 21% del inventario (650.943 m2), y aunque es el submercado de mayor vacancia, ha mantenido el interés, sobre todo de los operadores logísticos, lo que le ha valido el 16% de la absorción positiva del año.

En cuanto a superficie disponible, Mosquera lidera con 29.886 m2, seguido de Cll 80 (18.377 m2) y Tocancipá (9.913 m2) y en proyecto Cushman & Wakefield evidencia un Top 3, donde Cll 80 tiene 465.000 m2, Mosquera 105.515 m2 y Tocancipá 95.000 m2.  

“Para los próximos períodos se proyecta un incremento gradual en la vacancia, debido a los movimientos de algunas empresas a bodegas en BTS o hechas a la medida, dejando nueva disponibilidad en los parques logísticos. Sin embargo, y de acuerdo con la demanda, continuarán siendo absorbidos gracias a la necesidad creciente de almacenamiento previsto hasta la fecha”, como lo asegura Juan Carlos Delgado, country manager de Cushman & Wakefield.

Oferta vs precio

El estudio de Cushman & Wakefield evidencia que debido a la baja oferta que se ha registrado en todos los corredores de bodegas en Bogotá y sus alrededores, y el ingreso de nuevas áreas con altas especificaciones para almacenamiento, el precio de renta pedido cerró el 2022 en $17.713 COP/m², aumentando un 11% interanual, un crecimiento generalizado donde el 30% lo aportó Tocancipá, 27% Mosquera y el 21% Occidente de Bogotá.

“En cuanto al inventario y por clases, la mayor proporción la tiene la categoría Clase A con 1.181.803 m2, seguido de Clase B+ con 1.065.142 m2 y Clase A+ con 813.175 m2, adicionalmente se refleja el interés por desarrollar proyectos Clase A+ seguido de A, dada las nuevas necesidades de almacenamiento, consolidando así un mayor inventario en este segmento en los próximos años”, concluye Junior Ruíz, market research senior de Cushman & Wakefield.

Tipos de bodegas

•          A+: Control de acceso automatizado, altura a cercha (De piso a el punto antes de que inicie el ángulo del techo), igual o mayor a 12 metros, resistencia al piso mayor o igual 8 ton/m2, amplias vías de maniobras, sistema de control de incendios, certificaciones ambientales, muelle de carga deprimido, cuartos técnicos (Baterías, subestación y generador).

•     A: Superficie mayor a 10.000 m² / altura a cercha menor a 12 metros / resistencia al piso menor 8 ton/m2, andenes nivelados, pisos nivelados, sistemas contra incendio/Infraestructura.

•          B+:  Superficie mayor a 7.000 m², altura a cercha menor a 7 metros/ resistencia al piso menor 8 ton/m2, Construcción: Sin andenes nivelados y pisos de menor calidad.