En Colombia cada vez es más habitual realizar valuaciones de bienes, con el fin de obtener un valor comercial más sustentado y por lo tanto transacciones acordes a la realidad del mercado inmobiliario actual.

Es importante tener en cuenta que el valor arrojado por el avalúo comercial es el valor más probable en el que el bien se puede tranzar en un tiempo razonable. No obstante, el valor en el que se comercializa el bien inmueble puede ser diferente, ya sea por encima o por debajo del valor arrojado en el avalúo comercial, pues depende de factores externos que el avalúo comercial no debe contemplar, por ejemplo: urgencia ante la venta, lo que implica un precio más bajo o viceversa, la no necesidad de vender, lo que redunda en un valor más alto que el mercado, entre otras. 

Metodología de trabajo

“Para la valuación de un bien inciden muchos factores y variables, entre los más destacados se pueden mencionar: La reglamentación contenida en los POT tanto en usos y edificabilidad del bien, ubicación, estrato, edad, área, aspectos jurídicos y normativos, entre otras” indica Carolina Gómez, directora de Retail, avalúos y cuentas corporativas de Newmark, expertos en servicios inmobiliarios.

Para poder hacer una valuación acertada, existen metodologías que facilitan y sustentan las maneras de trabajarlo. Se debe hacer con información que se encuentra dentro del mercado para luego iniciar la labor de verificación y adecuación de dicha información. Dado que no existen dos propiedades iguales se recurre a realizar una homologación.

Homologar implica poder comparar la propiedad que se está valuando contodas aquellas que se le asemejen para volverlas comparables.

Se consideran todos los factores que influyen en el valor del inmueble y se ajustan por porcentaje a la propiedad en cuestión. Se tienen en cuenta todas aquellas variables que impactan sobre el valor de la propiedad desde el margen de negociación. Las características: la altura es un factor crítico, la construcción, si es premium/ Clase A o no, los años que tiene la propiedad, el uso que se le dio, el deterioro que tiene – la infraestructura que hay en la zona, la ubicación y la accesibilidad, entre otras.

¿Cuándo y por qué realizar una valuación?

Las valuaciones tienen muchas funciones y beneficios: son fundamentales para que los propietarios conozcan el real valor de sus bienes. Es información importante para tener de forma periódica y poder tomar decisiones de forma inteligente. Las mismas suelen realizarse en distintas situaciones. Cuando se toma un bien realizar una valuación es parte del proceso de comercialización, cuando un cliente quiere renegociar un contrato de alquiler, para conocer el valor de su portafolio de inmuebles, para poder comparar el valor de sus propiedades con respecto a un período anterior, para incorporar un activo en un balance, por ejemplo.

¿Cada cuánto es adecuado realizar una valuación?

Lo mejor y más recomendable es que ante cada hito de un inmueble se realice una valuación. Esto permitirá tener toda la información necesaria para poder tomar cualquier tipo de decisión con respecto al bien. Vender, renegociar un alquiler, hacer una ampliación, arreglos o cualquier tipo de obra, mudarse, son todos motivos en los que se recomienda realizar una valuación para poder tener datos fidedignos, que respondan al estado presente de la propiedad y así permitir decidir con toda la información actualizada.

“La valuación en nuestro país tiene una importancia superlativa, no solo por las coyunturas de nuestra historia reciente como lo fue la pandemia ocasionada por el COVID 19, lo que redundo en variaciones de precio atípicas y en algunos casos negativas en sectores como el comercio y servicios, adicionalmente, por nuestra cultura intrínseca que nos lleva en muchas ocasiones a incluir valores sentimentales en nuestros bienes, que muchas veces no corresponden con la realidad del mercado inmobiliario, así como dejar de lado temas normativos y  jurídicos que por desconocimiento obviamos, los cuales pueden ser en muchas ocasiones preponderantes en el cálculo del valor”, afirma Gómez.

Por otra parte, agrega la directora de Retail, avalúos y cuentas corporativas de Newmark, el tener valoraciones acertadas permite como sociedad no incurrir en especulaciones que puedan llevar a burbujas que difícilmente se pueden controlar como nos ha mostrado la experiencia en otros países